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Vidéo: Bulle immobilière

L'objectif de cette cinquième semaine est de se donner les moyens de faire des calculs financiers portant sur plusieurs années, alors que jusqu'ici l'arbitrage ne portait que sur une seule année. En effet, celui qui achète un bien immobilier ne prévoit généralement pas de le revendre dans l'année mais plutôt de le conserver sur de nombreuses années. Les placements financiers peuvent aussi porter sur de nombreuses années, mais ils promettent un taux de rendement invariable, alors que les revenus d'un placement immobilier peuvent changer chaque année. Cela va compliquer la comparaison – l'arbitrage – à moins de pouvoir postuler une régularité dans l'évolution des revenus du placement immobilier. Ce module de cours va permettre de mettre en place les concepts économiques suivants: (1) La convergence de la somme d'une succession infinie de revenus ; (2) L'horizon d'investissement et la valeur terminale d'un bien immobilier ; (3) La spéculation et sa conséquence, la bulle immobilière ; (4) La comparaison entre location et achat. Les revenus immobiliers varient dans le temps et avec eux les prix immobiliers. On va voir la relation entre les deux, afin de comprendre la croissance des prix immobiliers. On va aussi voir que la formule vue dans les toutes premières leçons – prix = revenu divisé par taux d'intérêt – peut refléter à la fois une immense myopie et un horizon infiniment lointain. Dès que l'analyse porte sur de nombreuses années il se pose la question des anticipations. Nous n'allons pas encore voir comment se forment les anticipations mais nous distinguerons entre anticipations rationnelles et irrationnelles et comment ces dernières, combinées à la spéculation, peuvent conduire à une bulle des prix immobiliers. Ce module sera aussi l'occasion de faire intervenir un nouvel acteur, le locataire, qui peut être amené à faire des calculs tout à fait similaires à ceux de l'investisseur lorsqu'il a le choix entre louer un logement ou une autre surface immobilière et l'acheter.

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