[ЗАСТАВКА] Мы
с вами рассмотрели,
что такое рынок ценных бумаг, какие бывают участники на рынке ценных бумаг,
а теперь рассмотрим отдельные виды ценных бумаг и начнем мы с закладных.
Что такое закладная и зачем она вообще нужна, хорошо видно на примере.
Каждый из нас желает жить или в отдельном доме или в квартире,
большой или маленькой, но это в зависимости от ситуации.
И так бывает, что молодая семья, как правило, не имеет достаточно денег,
чтобы приобрести отдельное жилище.
У них есть какие-то деньги, но явно недостаточные для того,
чтобы купить себе или дом или квартиру.
Что тогда происходит?
Молодая семья или человек обращается в банк и получает кредит.
Цена дома 1 млн рублей,
200 тысяч рублей есть у семьи или у этого человека,
привлекается кредит от банка на 800 тысяч рублей,
и за счет 200 своих и 800 привлеченных
в кредит от банка люди приобретают недвижимость.
Соответственно, вот этот заемщик платит покупную цену, 1 миллион рублей,
продавцу, получает право собственности на жилье,
и при этом это жилье отдается в ипотеку в
залог банку в обеспечение возврата кредита.
И тут-то у нас и появляется закладная.
Дело в том, что, как правило, в современном мире отдельный
договор залога ипотеки недвижимости не заключается.
Возникает ипотека в силу закона,
но это подтверждается не только кредитным договором,
и не столько кредитным договором, сколько отдельным видом ценной бумаги, закладной.
Что такое закладная?
Закладная — это именная ценная бумага,
которая удостоверяет два права законного владельца.
Первое право — это право на получение долга по денежному обязательству,
который обеспечен вот этой ипотекой,
и для этого не нужно предъявлять дополнительных документов.
Достаточно предъявления только закладной.
И второе право — право залога на имущество, обремененного ипотекой.
Рассмотрим вопросы, касающиеся квалификации закладных.
Ну, прежде всего, закладная — это ценная бумага, она неэмиссионная.
Для ее выпуска не нужно проходить этапы эмиссии,
о которых мы поговорим в последующих лекциях.
Это именная ценная бумага, имя владельца всегда
указано в самой закладной или в придаточных надписях на этой закладной.
Это документарная ценная бумага, это долговая ценная бумага,
она удостоверяет долг того, кто выдал эту
закладную перед тем, кто указан в этой закладной.
Следующее — эта закладная бессрочная,
даже несмотря на то, что кредит всегда выдается на определенный срок.
Но закладная будет погашена, но только тогда,
когда по ней будут выполнены все обязательства,
будут погашены все денежные обязательства.
И в отличие от большинства бумаг, закладная всегда обеспеченная,
ведь она удостоверяет залог того объекта недвижимости, который в ней указан.
Надо сказать, что закон установил определенные
требования к закладным, к их оформлению.
Введены определенные реквизиты закладной.
Так, например, документ, названный закладной,
но в котором отсутствуют какие-то необходимые реквизиты,
не признается закладной и не порождает соответствующих правовых последствий.
Какие же вот это реквизиты?
Когда мы говорим о реквизитах закладной, мы имеем дело с содержанием закладной.
Закон устанавливает перечень вот этих реквизитов, тех позиций,
которые должны быть отражены в тексте закладной.
Это и само название «закладная», и имя залогодателя,
место его нахождения или место жительства,
имя первого залогодержателя, кредитора по закладной, указание на договор,
из которого вырастают обязательства денежные должника,
залогодателя по закладной перед залогодержателем,
имя должника по обеспеченному обязательству.
Дело в том, что залогодатель может быть одним лицом,
а должником может быть другое лицо.
Сумма обеспеченного обязательства, размер процентов и ряд других.
И всего таких позиций примерно 15.
Очень важным вопросом является вопрос регистрации закладных.
Несмотря на то, что это неэмиссионная ценная бумага,
все равно возникает необходимость обращаться в какие-то
государственные органы для прохождения регистрации закладных.
Закон устанавливает, что закладные должны быть зарегистрированы
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, так называемый
ЕГРП Этот реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии, сокращенно Росреестр, и этот Росреестр не
только ведет этот реестр, в котором указана эта...
поименована эта закладная, но и хранит копию
закладной в соответствующей картотеке.
И в случае, если произойдет такая ситуация и оригинал закладной будет утрачен,
есть возможность получить копию этого документа из Росреестра.
Теперь остановимся на вопросе возникновения закладной.
Когда же она возникает?
Права на закладную возникают в силу соответствующей государственной
регистрации, то есть с даты внесения соответствующей записи в этот ЕГРП.
Не в тот момент, когда должник подписывает закладную,
а в тот момент, когда возникает запись в реестре.
Следующий важный момент — это передача прав по закладной.
Надо сказать, что в данном случае соблюдается простая письменная форма.
И предусмотрено, что к самой закладной,
которая представляет из себя такую достаточно толстую тетрадочку,
прилагается отдельный лист, в котором приводятся передаточные надписи.
Первый владелец закладной может учинить
передаточную надпись и передать второму и так далее.
К этому вопросу мы еще вернемся.
Передача прав по закладной несет тот же правовой эффект,
что и цессия, уступка прав по требованию.
И важный момент, что нельзя передать
часть требований, они всегда переходят в комплексе.
То есть опять соблюдается тот принцип, о котором мы говорили немного ранее,
что судьба прав из ценной бумаги следует правам на бумагу,
в данном случае право собственности на закладную.
И еще один важный момент установил законодатель.
Нельзя установить запрет для передачи закладной.
То есть нельзя написать, что требовать по этой закладной может только банк «АБВГ».
Этот банк может передать другому,
даже если вдруг в ней будет написан такой запрет.
Сразу говорю, что вероятность того, что такой запрет будет написан, ничтожна.
Почему — мы с вами поговорим чуть позже.
И последний важный вопрос, касающийся передачи прав по закладной.
Мы только что с вами говорили, что закладная возникает в
момент государственной регистрации в ЕГРП.
Но переход прав от одного владельца
другому не регистрируется в этом реестре.
Если стороны захотят, они могут зарегистрировать этот переход,
но для действительности этой сделки такой регистрации не требуется.
Теперь перейдем к очень важному и очень жизненному процессу,
как обездвиживание закладных.
У нас есть тот, кто выпустил закладную —
заемщик по основному обязательству, есть банк, и банк,
получив эту закладную, передает ее в депозитарий.
На закладной делается отметка, о депозитарном учете.
Дальше депозитарий на счете депо банка учитывает эту закладную,
и банк может использовать эту закладную для сделок с этой закладной:
использовать ее в качестве залога или продать эту ценную бумагу.
И если он продал эту закладную, то он даст распоряжение
депозитарию и депозитарий спишет эту закладную со счета
депо банка и перепишет ее на счет нового владельца.
Таким образом, вот этот депозитарный
учет закладных убыстрил хозяйственный оборот закладных.
Объясню, в чем проблема.
Проблема в том, что закладная представляет собой не один тоненький листочек,
а достаточно такую толстую тетрадку, и для того чтобы передать,
например, 200 закладных, а это известный факт,
что одна из первых сделок между двумя банками потребовала найма
специального бронированного КамАЗа, для того чтобы перевезти из
банка продавца в банк покупателя всего лишь 200 таких ценных бумаг.
Очевидно, что заказ этого КамАЗа,
сопровождение его, охрана и так далее потребовали затрат, и,
соответственно, стороны потратились еще на транзакционные издержки.
Депозитарный учет закладных позволяет
убыстрить оборот и сэкономить на транзакционных издержках.
Теперь следующий вопрос: погашение закладной.
Всем заемщикам хочется избавиться от этой кабалы ипотеки,
и очень часто ипотека погашается досрочно.
Но, о'кей, должник по денежному обязательству выплатил
все деньги по кредиту и с соответствующими процентами, но он хочет быть уверенным,
что закладная погашена и у него нет обременения на его имущество.
Когда вносится такая запись в ЕГРП о том, что закладная погашена?
Первое основание — это заявление законного владельца закладной о том,
что: уважаемый Росреестр, погасите, передо мной обязательства исполнены.
Второй вариант — это совместное заявление залогодателя и залогодержателя.
Третий вариант — это заявление залогодателя
в случае ликвидации залогодержателя.
Казалось бы, что за ерунда, кто же просто так
ликвидируется, забыв о таком ценном активе как закладная?
Однако, такое в жизни случается, и поэтому такое основание было добавлено в закон.
И еще два основания: это решение суда о прекращении ипотеки по
тем или иным причинам и последнее основание — это реализация
заложенного имущества, когда залогодатель не исполнил обязательства,
и идет обращение взыскания на предмет залога, предмет ипотеки.
Погашенная закладная и аннулированная закладная передается
залогодателю после проведения соответствующих регистрационных действий.
И еще чрезвычайно важный вопрос, который касается закладных,
— это вопрос стандартизации этих документарных ценных бумаг.
Надо сказать, что для убыстрения оборота,
для более прогнозируемого оборота, более технологичного оборота придумано,
что лучше, чтобы все закладные были стандартизированы.
Очевидно, что они не могут быть стандартизированы абсолютно,
потому что заемщики разные, объекты недвижимости разные,
и все-таки есть стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию,
— это государственная фактически структура,
которая способствует развитию жилищного кредитования,
— и вот этой организацией разработаны формы закладных,
формы договоров купли-продажи,
и вот эти стандартизированные закладные используются
банками довольно активно в сделках секьюритизации,
когда пул закладных, то есть множество закладных
используется для обеспечения финансирования, которое привлекают банки.
Где же можно ознакомиться с вот этими стандартами,
о которых я вам только что рассказал?
Эти стандарты общедоступны, и их можно найти в Интернете на сайте АИЖК,
а адрес указан здесь.
[ЗВУКОВАЯ_ЗАСТАВКА]
[ЗВУКОВАЯ_ЗАСТАВКА]
