[МУЗЫКА] Теперь мы остановимся на еще одной документарной бумаге — на закладных. Закладные — важные бумаги, они нам помогают решить очень жизненные проблемы. Как правило, эти проблемы связаны с приобретением недвижимости, причем, жилой недвижимости. Очень часто бывает ситуация, что молодой человек, или барышня, и еще чаще — молодая семья, собираются приобрести недвижимость (ну в данном примере — домик). И они подыскивают этот объект, и очевидно, что у молодой семьи не хватает денег. Эту проблему может помочь решить банк. Банк выдает кредит, который будет направлен на приобретение этой недвижимости. Банк, правда, выдает кредит не на полную сумму, а на может быть значительную часть цены покупной этой недвижимости, но совсем не в полной мере. В данном примере 200 тысяч есть у приобретателя недвижимости, и 800 тысяч есть у него в виде предоставленного кредита банком. Итого покупается на 1 миллион рублей, эту цену покупатель платит продавцу, получает право собственности на объект недвижимости, и этот объект недвижимости закладывается банку в обеспечение погашения кредита. Как правило, здесь нет договора ипотеки, тут сразу оформляется закладная на приобретенный домик, и эта закладная передается банку и для банка возникает ценная бумага, возникает новый актив. Как правило, это ипотека в силу закона. Нет отдельного договора об ипотеке, но есть сразу же закладная. Теперь перейдем непосредственно к закладной. Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет два права ее владельца. Первое право — на получение денег по денежному обязательству, причем без предоставления дополнительных подтверждений. И второе — это право залога на имущество, обремененное ипотекой. Теперь перейдем к важному вопросу, к тому, всегда ли закладные — документарные бумаги. Изначально, и в течение многих лет, закладные были бумаги, причем в прямом смысле «ценные бумаги». Они многостраничные, там очень много требований к таким бумагам (об этих требованиях мы поговорим чуть позже). Но со временем, в XXI веке очень неудобно стало осуществлять оборот закладных, потому что закладная, когда это бумажная ценная бумага — это вот довольно крупный фолиант. И легенда гласит, что когда была первая сделка между двумя банками, и один продавал 200 закладных, а другой покупал, выяснилось, что в обычный броневик не влезает это количество ценных бумаг, и пришлось дополнительно пригонять еще один броневик. Только в двух броневиках можно было перевезти 200 ценных бумаг просто потому, что они занимают много места. Кроме документарных ценных бумаг теперь законодатели предусматривают и бездокументарные, или так называемые электронные закладные. Но даже без того, что есть электронные закладные, документарные ценные бумаги, документарные закладные очень часто обездвиживались. И через обездвиживание такие документарные бумаги становились бездокументарными. Как происходит обездвиживание — изображено на этом слайде. Заемщик передает закладную в банк, банк передает закладную в депозитарий, на закладной делается отметка о депозитарном учете, и далее все операции с этой ценной бумагой, с этой закладной проводятся по счетам депо. Возможно, что банк реализует эту закладную, передаст новому владельцу. Тогда со счета депо этого банка эта закладная будет списана и она будет записана на счет нового владельца. Теперь переходим к важным и необходимым вопросам, связанным с формой закладной. Прежде всего у закладной есть так называемый «реквизит», это слово «закладная». И важно это в связи с тем, что если у бумаги нет такого слова, эта бумага будет рассматриваться как долговая расписка, но не будет закладной. Закон устанавливает, что в закладной должно быть много позиций, таких позиций примерно 15 штук. Кроме слова «закладная», еще имя залогодателя, место регистрации, имя первого залогодержателя и так далее и тому подобное. Вот список этих позиций выведен на слайд. Кроме этого, к закладной как правило есть еще ряд приложений, это правоустанавливающие документы и, возможно, еще план на местности. При этом надо знать, что закладная в обязательном порядке должна пройти регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости. Этот реестр ведет Росреестр. Сведения о том, что есть закладная отражаются в реестре, и они как правило открыты для любого пользователя, можно за незначительную плату получить доступ и узнать о том, что есть такое обременение. И что важно, что копия закладной (если она выдавалась в бумажном виде) хранится в делах Росреестра. И в случае если вдруг произошло ЧП и сама бумага сгорела, ее можно восстановить благодаря тому, что такая бумага, копия такой бумаги есть в делах Росреестра. Теперь поговорим о жизни закладной. Когда же она возникает? Права на закладную возникают в силу соответствующей государственной регистрации с датой внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Только тогда возникает такая ценная бумага. Без соответствующей государственной регистрации такая бумага как объект гражданских прав пока не возникает. Дальше очень важный момент: а как же оборачиваются эти ценные бумаги? Ведь если это ценная бумага, с ней можно совершать какие-то сделки, прежде всего сделки купли-продажи. Тут законодатель нам говорит, что должна соблюдаться простая письменная форма, никаких нотариусов, никаких госрегистраций и так далее. И передача прав по закладной влечет переход всего комплекса прав, который есть в закладной от прежнего владельца — новому владельцу. При этом закон нам прямо говорит, что запрет последующей передачи закладной ничтожен. То есть даже если там гипотетически написать, что платить залогодатель будет только первому залогодержателю, такое утверждение может быть просто проигнорировано, и залогодержатель — первый владелец бумаги, может пустить эту бумагу в оборот. И очень важно, что несмотря на то, что закладная может перейти несколько раз от одного владельца другому, от второго третьему и так далее по цепочке, государственной регистрации перехода прав на эту закладную в реестре не требуется. Это общее правило, есть некоторые особенности при передаче прав по документарной закладной и электронной закладной. Когда у нас есть документарная закладная, то есть бумага, на деле делается сообщение, указание, что появился новый владелец. Этого не делается на электронной закладной, там передача осуществляется по счетам депо, и соответственно, потом можно будет проследить последовательность вот этой цепочки передач. Мы с вами поговорили о том, как бумага возникает, как она передается, а как же она погашается? Погашается она по разным основаниям, тут выведены основные основания. Прежде всего она погашается в связи с тем, что исполнено основное обязательство. То обязательство, которое было обеспечено ипотекой. Тогда идет обращение от законного владельца залогодержателя по закладной, или совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Кроме этого еще есть некоторые основания, которые просто жизненно необходимы. В том числе, это в случае решения суда о прекращении ипотеки, такое тоже бывает. И последний вопрос, который я хочу затронуть, он чрезвычайно важен. Он тоже касается формы закладной. Дело в том, что есть стандарты закладных. Эти стандарты выработаны Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, эта организация была создана для того, чтобы оживить рынок ипотеки, и во многом это им удалось. Теперь эта организация называется акционерное общество «ДОМ.РФ», и она является продолжением Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В рамках этих стандартов есть формы закладных, есть инструкция по заполнению закладных, есть правила составления договоров купли-продажи закладных и других операций с закладными. Таким образом, не на уровне закона, но на уровне практики устанавливаются стандарты. Эти стандарты можно найти на сайте ДОМ.РФ. И возникает один вопрос: а можно ли не следовать этим стандартам, а использовать свой стандарт? Возможно юристы какие-нибудь посчитают, что разработанные ими стандарты лучше, чем стандарты ДОМ.РФ? Возможно. Закон не запрещает использовать свои стандарты закладных. Но тут необходимо иметь в виду, что если эта закладная сделана не по стандартам, о которых мы с вами говорим, то такая закладная является необычной. И если банк — держатель этой закладной, захочет ее реализовать, у него возникнут сложности. Первая эта сложность заключается в том, что возможно эту закладную у него просто не купят, потому что другой банк рассматривает эту закладную не как непосредственно требование к заемщику, а как объект, как актив, который может быть в любой момент выкинут на рынок, и с ним могут быть заключены сделки. Под него может быть привлечено финансирование. Если это не стандартная закладная, под нее привлечь финансирование будет или невозможно, или крайне сложно. Поэтому, можно использовать свой стандарт закладной, но в данном случае банк должен учитывать, что этот актив будет у него малоликвиден. Его не купят по той цене, которую он реально стоит. Всегда будет или дисконт, или его просто не возьмут в оборот. Таким образом, мы с вами затронули очень важный момент, связанный со стандартизацией закладных. [ЗВУК]